Auteur: Ronald van Nooijen  | Categorie: Horeca  | Datum: 07-07-2020

Als gevolg van de maatregelen in verband met het Coronavirus hebben veel horecaondernemers hun zaak tijdelijk moeten sluiten. Aangezien de huur voor de meeste ondernemers een van de grootste kostenposten is, ligt het voor de hand dat zij zoeken naar mogelijkheden om de huurbetaling uit te stellen of te beperken. Kan daarbij de gedwongen sluiten als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt en kan de huurder dan een beroep doen op huurprijsvermindering? Hierover zijn inmiddels de eerste uitspraken gedaan.

Sluiting wegens corona: is dat een gebrek aan het gehuurde?

Onder een gebrek aan het gehuurde vallen de gebruikelijke voorbeelden, zoals een lekkend dak, maar ook andere omstandigheden waardoor het genot van het gehuurde wordt beperkt. In de wet (artikel 7:204 BW) wordt een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Direct nadat de maatregelen in verband met het Coronavirus werden afgekondigd, ontstond een discussie over de vraag of de gedwongen sluiting een gebrek aan het gehuurde oplevert. Veel deskundigen gaven aan dat dit waarschijnlijk niet het geval was. De eerste uitspraken hierover zijn inmiddels verschenen en lijken toch in de richting van een gebrek te wijzen.

De eerste uitspraak, daterend van 27 mei 2020, was van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland over een horecagelegenheid. Een grote bierbrouwer huurde van de pandeigenaar en verhuurde dit weer onder aan de horecaondernemer. Deze ondernemer kreeg 2/3 korting van de bierbrouwer, die op zijn beurt 1/3 korting vroeg aan de pandeigenaar. Zo werd de pijn verdeeld over de drie partijen, was de gedachte. De pandeigenaar wilde hier niet aan meewerken. De kantonrechter oordeelde in kort geding dat de sluiting door de Coronamaatregelen een gebrek aan het gehuurde oplevert en vond de gevraagde huurkorting van 1/3 niet onredelijk.

Nadien zijn er meerdere uitspraken verschenen, waarin zonder meer werd aangenomen dat sprake was van een gebrek, zoals bijvoorbeeld de uitspraak in kort geding van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 18 juni 2020:

“De kantonrechter merkt het niet kunnen gebruiken van het gehuurde aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek kan immers iedere omstandigheid zijn die het huurgenot dat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten beperkt. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat onvoorziene overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde verminderen een gebrek vormen.”

Beroep op huurprijsvermindering wegens gebrek uitgesloten? Onvoorziene omstandigheden!

Een gebrek aan het gehuurde levert in beginsel een aanspraak op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) voor de huurder op.

In veel huurovereenkomsten, zeker die op basis van het ROZ-model, wordt echter het recht op huurprijsvermindering bij een gebrek uitgesloten. Dit betekent echter niet dat huurprijsvermindering dan onmogelijk is.

De huurder kan zich in dat geval beroepen op onvoorziene omstandigheden, op grond waarvan de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven. Daarmee wordt bedoeld dat vanwege de niet voorziene sluiting als gevolg van de Coronamaatregelen, moet de huurovereenkomst worden gewijzigd in die zin dat over de betreffende periode minder (of wellicht zelfs geen) huur verschuldigd is.

Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) in de overeenkomst zijn verdisconteerd. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarnaast moeten de omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de verkeersopvatting niet voor rekening van huurder komen.

In meerdere uitspraken is inmiddels geoordeeld dat aannemelijk is dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Daarop zijn vorderingen van verhuurders om de huurders te veroordelen tot betaling van de huur over de periode van de sluiting afgewezen. Een goed voorbeeld vormt de al genoemde uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam:

“Het is aannemelijk dat de bodemrechter de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Het is niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle middenstandbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008, waarnaar verhuurder verwijst.

Voorts is niet uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De coronacrisis heeft grote gevolgen voor huurder. Vanaf maart 2020 is haar omzet drastisch gedaald tot nagenoeg nihil in de maanden april en mei 2020. Daarnaast is sprake van een gebrek, waardoor het risico op grond van de wet voor rekening van de verhuurder komt. Partijen zullen zich bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bewust zijn geweest van de impact van de uitsluiting van huurprijsvermindering onder de huidige omstandigheden. De economische problemen door een wereldwijde pandemie zijn – anders dan bij een economische crisis – niet inherent aan schommelingen in de markt waarin partijen zich begeven. Deze schommelingen vallen niet binnen het normale ondernemersrisico van huurder, waardoor de bodemrechter mogelijk tot het oordeel zal komen dat de gevolgen van de coronacrisis niet (uitsluitend) voor rekening van huurder behoren te komen.”

Conclusie

Het lijkt erop dat in de rechtspraak wordt aangenomen dat de gedwongen sluiting van horecagelegenheden op grond van de Coronamaatregelen een gebrek aan het gehuurde oplevert. Dan heeft de huurder recht op huurprijsvermindering, tenzij dit in de huurovereenkomst (en de bijbehorende bepalingen) is uitgesloten. In dat laatste geval kan de huurder zich beroepen op onvoorziene omstandigheden, die nopen tot een wijziging van de huurovereenkomst.

Hierbij moet een belangrijke kanttekening worden gemaakt: de nu bekende uitspraken zijn van kantonrechters in kort geding en vormen dus een voorlopig oordeel van een lagere rechter. Kantonrechters zijn onderling niet gehouden elkaars uitspraken te volgen, dus afwijkende oordelen zijn mogelijk. Bovendien kan de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van huurder komen alleen in een bodemprocedure worden beantwoord. De eerste uitspraak in een bodemprocedure hierover laat nog wel enige tijd op zich wachten. Het is dus nog even afwachten voordat hierover volledige zekerheid bestaat.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op!

Ronald van Nooijen, BHW advocaten te Rotterdam
T 010-2179330 
E  vannooijen@bhwadvocaten.nl